この記事では、よくある不動産の失敗事例を紹介します。不動産は誰でも成功できるわけではありません。およそ半分の人は失敗に終わっているという情報もあります。
不動産投資が失敗する主な原因は、不動産屋に騙されることや、事前の調査や収益シミュレーションが不十分なことです。不動産投資への経験不足、知識不足も失敗する原因になります。
不動産は流動性が低いため失敗してもすぐに売却して辞めることはできませんし、価格が大きいために一度の失敗が致命傷になりかねません。
成功している人の話を聞いて、自分でも簡単にできそうと思ってしまっていませんか？不動産は十分に準備してから始めましょう。
今回は趣向を変えて、物語風に書きました。
不動産の失敗事例
田中は40代の会社員で、副収入を得るために不動産投資を始めることを決意した。数年間の貯蓄と銀行からの融資を使い、利回りの高い中古マンションを購入しようと考えていた。
不動産営業の甘い言葉に誘われて
ある日、田中のスマートフォンが鳴った。
「今なら特別に、利回りの高い優良物件をご紹介できますよ！」
営業マンの熱意に押され、田中は話を聞くことにした。融資も簡単に通ると言われ、リスクも少ないと説明された。
これはチャンスだと思った田中は、その場で契約を決めてしまった。
しかし、購入後に知ったのは、物件の価格が周辺相場よりも明らかに高かったこと。そして、紹介された「高利回り」は、売主が一時的に賃料を高額に設定していただけで、実際には相場並みに賃料を下げなければ借り手がつかず、高利回りではない物件だった。
不動産セミナーの罠
「不動産投資で成功する秘訣、無料セミナー開催！」
そんな広告を見つけた田中は、勉強のつもりで参加した。会場では、成功者の体験談や「この物件なら今すぐにでも利益が出ます！」という熱のこもったプレゼンが繰り広げられていた。
セミナーの最後、講師が言った。
「本日ご参加の方だけに特別に、今すぐ契約できる物件をご用意しています！」
その場の熱気に流され、田中は契約書にサインしてしまった。しかし、実際には相場より高額な物件で、運営してみると修繕費や維持費が想定以上にかかり、キャッシュフローは赤字に転落。購入前の収支シミュレーションは、都合の良い数字が並べられた幻想だったのだ。
ワンルーム投資の誤算
「ワンルーム投資は少額で始められてリスクが低い」との触れ込みを信じ、田中は都内のワンルームマンションを購入。しかし、ローン返済や管理費・修繕費などのコストを差し引くと、キャッシュフローはほぼゼロに。さらに、入居者が退去するとすぐに収入が途絶え、その間も固定費がかかる。結局、持ち続けても利益が出ず、売却しようとしても思うような価格で売れなかった。
入居者が消えた！？
「家賃保証もあるし、空室リスクは低いですよ。」
そう言われて購入したワンルームマンション。だが、契約直後に入居者が突然退去してしまった。新しい入居者を探そうとしたが、周囲には似たような物件が多数あり、競争が激しく空室は埋まらない。
「このままじゃローンの返済が厳しくなる・・・」
焦る田中を追い討ちするように、管理会社の対応も遅く、結局何ヶ月も空室のまま。家賃収入がゼロの間も、管理費やローンの返済は容赦なく続いた。
修繕費・維持費の想定外の出費
田中は「月々の収支が黒字なら安心」と考えていたが、築年数の経った物件では、突発的な修繕費が発生することを見落としていた。外壁補修、給排水管の交換、屋上防水工事など、想定外の維持費が次々と発生。手元のキャッシュが圧迫され、投資どころか負担ばかりが増えていった。
大規模修繕の衝撃
中古マンションを購入した直後、管理組合から通達が届いた。
「大規模修繕工事のお知らせ」
読んでみると、エレベーターの更新費用として1,000万円、さらに外壁補修費用も発生するとのこと。加えて、毎月のメンテナンス費用も数万円かかることが判明した。
「こんな出費、聞いてないぞ！」
事前に確認していなかった自分を責めるしかなかった。
サブリース契約の落とし穴
サブリース契約を結んでいれば、家賃は保証される—そう信じていた田中。しかし、数年後、更新のタイミングで管理会社から通知が届く。
「次回更新時から家賃を引き下げます」
さらに、契約を解除しようとすると、違約金が発生することが分かった。結果的に、低い賃料で運用し続けるしかなくなり、収支は悪化する一方だった。
融資が通った＝安全ではなかった
「銀行が融資してくれるなら、問題ない物件だろう。」
そう考えて購入した物件。しかし、後から分かったのは、銀行は田中の属性（職業や年収）を見て融資を決めただけで、物件の収益性はほとんど審査していなかったということだった。実際には赤字物件で、持ち続けるほどに資金が減っていった。
融資が付きやすい物件の落とし穴
田中は「融資が付きやすい物件だから安心」という言葉を信じ、駅近の新築マンションを購入。しかし、このような物件は投資家からの需要が高く、価格が吊り上げられていた。結果的に、家賃収入ではローンの返済をカバーしきれず、キャッシュフローは厳しくなるばかりだった。
管理会社の怠慢
田中は空室が続く物件を購入したが、「管理会社に任せれば大丈夫」と安心していた。ところが、半年経っても空室が埋まらない。調べてみると、管理会社はろくに募集活動をしておらず、問い合わせ対応も後回しにしていた。
「こんな管理会社に任せていては、いつまで経っても入居者は決まらない・・・」
そう気づいた頃には、収支の赤字が膨らんでいた。
滞納・夜逃げ・高額リフォーム費
新しく入居した借主が家賃を滞納し始めた。何度も督促したが、「来月には払います」と言うばかりで、一向に支払われない。ついには夜逃げされ、残されたのはゴミだらけの部屋。
「これはひどい・・・」
室内の壁紙はボロボロ、床にはシミや傷が多数あり、修繕費は数十万円単位に。保証会社からの補償では足りず、田中の負担は大きかった。
需要のない場所に投資した末路
「このエリアは将来発展する」と不動産業者に言われ、田中は地方のアパートを購入。しかし、実際には人口減少が進み、賃貸需要が低下している地域だった。
「新しい企業誘致がある」と聞いていたが、それが実現することはなかった。結果、入居者が集まらず、空室が増えるばかり。売却しようにも買い手が見つからず、出口戦略も見えなくなった。
甘いシミュレーションの現実
ある日、田中は「長期的に安定した収益を見込める」と勧められた収益シミュレーションを信用し、都内の1棟アパートを購入した。しかし、その試算には空室率や修繕費の現実的な数値が考慮されていなかった。実際には想定以上に空室が出ることもあり、予定していた収益は大幅に下振れ。毎月の支払いが苦しくなり、田中の資金計画は大きく狂ってしまった。
新規参入で競争激化
田中は「駅近」「築浅」という魅力的な条件に惹かれ、新築マンションを購入した。「こんな良い条件なら、賃料も安定するはず」と思っていた。しかし、数年経つと、次々と同じような物件が周辺に建設され、供給過多に。新築当初は高かった賃料も、競争が激しくなり下げざるを得なくなった。購入時には予想していなかった家賃下落により、収支は一気に悪化した。
空室が埋まらない理由
「空室が多いマンションでも、管理や募集の工夫次第で埋められるはず」と考え、田中は築年数の経った中古マンションを購入。しかし、いくら広告を出しても入居者が決まらない。現地を詳しく調べると、近隣にはより魅力的な賃貸物件が多数存在し、しかもマンションの管理状態が悪く、エントランスや共用部の清掃も行き届いていなかった。住民の評判も悪く、入居希望者に敬遠される物件だったことを知ったのは、購入してしばらく経ってからだった。
空室の連鎖が家賃収入を圧迫
空室の多い物件を購入してしまった結果、田中の家賃収入はどんどん減少。空室が続くことで収支は悪化し、広告費をかけてもなかなか入居者が見つからない。焦った田中は家賃を下げて募集したが、家賃を下げることで収益性がさらに悪化するという悪循環に陥った。
節税のつもりが
田中は不動産投資が節税になると聞き、不動産営業の言うままにキャッシュフローがマイナスのワンルームを購入した。節税効果は確かにあったが、毎月マイナス収支のため全くもうけがなかった。
節税はできてもキャッシュフローがマイナスの物件では意味がないことを買ってから気づいたが、後の祭りであった。
不動産投資で失敗しないために
田中の不動産投資は、数々の失敗を経て苦しいものとなった。しかし、その経験から彼は気づいた。
「不動産投資は簡単ではない。勧誘やセミナーの言葉を鵜呑みにせず、自分で調べ、冷静に判断することが重要なんだ。」
この失敗を糧に、田中は不動産投資の本を読みまくり、慎重に物件と管理会社を選び、収益シミュレーションも徹底するのだった。
わたしのおすすめの不動産投資本です！